Afrique de l’Est : Les marchés hôteliers émergeant d’un cycle à forte croissance

Après un pic dans le cycle de la demande économique et hôtelière en 2014, la croissance de l’offre en Afrique de l’Est a atteint un niveau sans précédent au cours des trois dernières années. Les fondamentaux de la demande ont été solides dans une région qui a connu le plus haut niveau de croissance économique en Afrique ces dernières années. Pourtant, la croissance de l’offre, avec l’arrivée de nombreux opérateurs hôteliers mondiaux, a dépassé la demande sur de nombreux marchés. Cependant, le volume des projets de développement hôtelier a été réduit, ce qui permettra à l’hôtel de retrouver ses performances.

L’investissement hôtelier en Afrique de l’Est a été stimulé par des investisseurs privés locaux ayant accès à des terres hautement classées et une capacité de prêt sur leurs bilans. Nous constatons que les investisseurs étrangers s’intéressent de plus en plus aux possibilités d’acquisition dans la région, car le secteur évolue rapidement. L’image de marque internationale s’est considérablement accrue au cours des cinq dernières années, et les nouveaux approvisionnements sont généralement de bonne qualité par rapport aux normes mondiales. Nous prévoyons pour les années à venir un accroissement du nombre de conversions d’hôtels de marques internationales, les propriétaires recherchant une distribution plus large, tandis que les segments du budget offrent les meilleurs rendements de développement à moyen terme.

Nairobi - Croissance du secteur hôtelier

Au cours des 24 derniers mois, Nairobi a connu un cycle de forte croissance de l’offre, avec plus de 2 000 chambres entrant sur le marché, ce qui s’est traduit par une augmentation de 23 % de l’offre. Avec actuellement près de 8 500 clés et environ 1 000 autres clés qui devraient entrer sur le marché au cours des deux ou trois prochaines années. Nairobi approche maintenant de la fin de son cycle de croissance de l’offre. On s’attend à ce que le rendement demeure sous pression à court et à moyen terme, mais les facteurs fondamentaux à long terme sont vraiment solides. La forte croissance des arrivées de touristes, le soutien du secteur public au tourisme, les nouvelles lignes aériennes et l’expansion des entreprises stimuleront la croissance de la demande.

Addis-Abeba - Un hôtel en pleine croissance

Addis-Abeba se caractérise par un niveau d’approvisionnement modéré, c’est-à-dire essentiellement sans marque et appartenant à des propriétaires ou à des exploitants locaux. Addis-Abeba doit entrer dans une période de forte croissance de l’offre (jusqu’à 4 000 clés), dont une grande partie sera commercialisée, ce qui modifiera le contexte de la distribution. Bien qu’il y ait une réserve importante, on s’attend à ce que seulement 30 à 40 % soient effectivement réalisés en raison de l’accès limité à l’effet de levier financier et aux prêts en devises fortes. La croissance constante de l’Ethiopian Airlines et l’entrée massive d’entreprises étrangères en Éthiopie seront nécessaires pour stimuler la demande afin d’absorber la nouvelle offre entrant sur le marché.

Dar es Salaam a connu la croissance de l’offre la plus gérable au cours des dernières années, même si la demande a ralenti au cours des 18 derniers mois en raison de la baisse de la demande du gouvernement, du déménagement de la capitale à Dodoma et d’une réduction du climat d’investissement étranger. De nouveaux approvisionnements seront ouverts en 2018 et 2019 pour compléter le cycle le plus récent. L’amélioration de la demande des entreprises à la faveur d’une forte croissance économique, ainsi qu’une reprise de la demande du gouvernement seront nécessaires pour absorber la nouvelle offre.

Les perspectives de performance de l’hôtel à Kampala sont positives suite à l’ajout de près de 1 000 nouvelles chambres sur le marché. C’est un centre régional important qui connaîtra probablement une forte augmentation de l’activité des entreprises et des conférences au cours des cinq prochaines années. En outre, tout cela se traduira par une croissance de la demande hôtelière.

Croissance économique du secteur hôtelier en Afrique

L’offre hôtelière à Kigali a doublé au cours des deux dernières années, ce qui a entraîné une baisse des performances hôtelières. Le Rwanda a très bien réussi à attirer le marché des conférences et des événements, et il sera essentiel que cela continue à permettre à l’offre excédentaire d’être absorbée. Un pipeline d’approvisionnement limité, jumelé à un fort soutien gouvernemental pour le secteur du tourisme, devrait permettre à l’industrie de se redresser à moyen terme.

L’impact de la forte croissance de l’offre dans la région devrait continuer à se faire sentir en 2018, la forte demande étant à l’origine de la performance des hôtels par la suite. L’offre future devrait croître à un rythme beaucoup plus modéré. De plus, cela sera soutenue grâce à un produit mieux adapté à la demande du marché à mesure que les investisseurs hôteliers acquièrent de l’expérience. Nous privilégions les segments du budget et du marché intermédiaire dans la région pour les retours sur investissement, tandis que la conversion et les opportunités de valeur ajoutée pourraient apporter une bonne plus-value. L’achèvement de ce cycle de croissance de l’offre hôtelière est également susceptible de voir des actifs venir sur le marché de la vente. Ce qui apportera une certaine liquidité nécessaire au marché où les actifs de qualité sont bien conservés. De ce fait, cela devrait à son tour apporter de nouveaux capitaux dans le secteur.

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